家を買うのに必要な金③　〜終わりが見えてきた〜

中古のマンションの契約を先日済ませてきたので、家を買うのに本当にかかったお金を紹介したいと思います。

物件価格とローン

物件価格：4,800万円
ローン：4,500万円

ローンは4,500万円の35年ローン。

俺の単独のローンです。離婚とか死別とか、なきにもしもあらずのアクシデントが発生した時に家族とか自分への被害が最小になるように考えてみての結果です。

手付金・手数料

何回かに分けてあちこちにお金を払うので、個別に見て行こうと思います。

仮契約時

手付金(to: 売主)：200万円
仲介手数料(半金/to: 不動産屋)：825,000円
印紙代(税金)：1万円

5/31に仮契約を済ませたので、その時に払ったお金です。このお金はローンで払えないので、少なくとも300万円くらいの現金がないと仮の契約すらできません。

200万円の手付金は売主に払うので(4,800万円-200万円)=4,600万が売主に払う残りのお金。

最終契約をする時に不動産屋とか売主に払うお金。

仲介手数料(半金/to: 不動産屋)：825,000円
仲介手数料(売主の半金/to: 不動産屋)：825,000円
固定資産税・管理費・修繕積立金精算：5万円

売主は俺に物件を売ったお金から仲介手数料を不動産屋に払っているので、俺が売主分の仲介手数料を立て替えて払います。200万円の手付金を払って4,600万円になっている俺の物件価格の残りは(4,600万円-825,000円)=4,517.5万円が残りの物件価格です。

固定資産税は売主が一年分を年始に払っているので、その分の残りを日割りで出して、売主に俺が支払います。管理費と修繕積立金は9月分までを売主が払っています、8月31日に所有権が俺に移るので8月31日〜9月30日分までを俺が売主に支払います。これは物件価格とは別なので、計算が別になります。

最終契約をする時に銀行に払うお金

ローン手数料：99万円
ローン差額：175,000円

ローンは4,500万円で組もうと思っていたので、175,000円を銀行口座から引き落としてもらって差額を調整します。これは銀行に払うお金というよりは、売主に払うお金ですね。気分としては銀行に払った気分でした。ローンの手数料はローン総額の2.2％なので、(4,500万円×2.2％)で99万円になります。保証料は2.2％の手数料の中に含まれています。

その他必要なお金

そのほかにも必要なお金はまだあります。

移転登記料：35万円
火災保険料：22万円

移転登記料は不動産の所有者を売主から俺に変更するのに、行政書士の先生に頼んで届出てもらうために必要なお金です。不動産会社が紹介してくれます。このお金は抜けがちだったり、不動産屋もはっきり教えてくれないので、しっかり用意しておいた方が良いです。

火災保険は銀行からも勧められましたが、ネットでやろうと決めていたのでソニー損保に決めました。火災以外に損害賠償の保険なども目一杯つけて、10年分一括カード払いで、信じられないくらい安かったので、さっさと申し込みました。

結局自分で持ち出したお金はいくらなのか

いくら現金で持ち出したのか、整理したいと思います。

手付金：200万円
仲介手数料：247.5万円(82.5万円×3)
固定資産税等精算：5万円
ローン手数料：99万円
ローン差額：17.5万円
移転登記料：35万円
火災保険料：22万円

2,000,000+2,475,000+50,000+990,000+175,000+350,000+220,000

=6,260,000円

軽くトラウマになるくらい金が出ていきましたが、口座の中の金が増えたり減ったりしているだけなんで、あんまり実感湧かないんですよね。

金利とかローンの支払いとか

4,500万円の35年ローンで、支払いの最終回は2056年の8月末日と、気の遠くなるような日が設定されています。

銀行

銀行はUFJ銀行がメインバンクだったので、何も考えずにUFJ銀行にローンの申し出をして、断られることなくさっさと審査が通ってしまいました。1番の理由は「楽だから」という理由だったんだけれど、結果としてはよかったかなと思います。

銀行に行ったのは、ローンの最終申し込みの書類のやり取りと最終契約の日だけで、ローンの申し込み、書類の提出、保険の提出なんかは全てウェブページで完了します。めっちゃ便利で、楽チンでした。

金利

金利は0.775％、内訳は金利0.475％+保険特約0.3％=0.775%です。

金利は変動金利で、借入時の金利は0.475％なので格安です。この前完済した奨学金が1％超えてたので、それに比べると本当に安い金利です。店頭金利(2.475％)から2％引きの、安い金利で契約することができました。

生命保険は標準で金利の中に組み込まれているのですが、病気の特約が入っていないので病気の特約も入れました。癌と診断された瞬間にローンがなくなるようなやつです。金利に0.3％プラスなので、今のところの金利は0.775％です。

俺は手数料とか手付金とかは全て現金で賄っていますが、銀行の人が言うには、諸費用までローンに含め入れようとするともう少し金利が上がると言っていました。

毎月の支払い

毎月のローン：122,365円

修繕積立金：8,100円

管理費：13,840円

合わせて：144,305円

今の家の家賃が管理費とか込みで15万円の2LDK (60平米)なので、ほぼ同額で4LDK(80平米)に引っ越すので、家賃を払うのと同額なので悪くない決断だったかなと思います。

今の家から歩いて3分くらいのところに引っ越すので、環境や保育園なども何一つ変わりません。最寄駅どころか最寄りのバス停すら変わりません。

これからかかるお金

リフォーム代：700万円
引っ越し代：50万円
引っ越し後の登記簿変更：2万円
リフォーム期間中に発生する家賃：45万円(3ヶ月分)

と、まだまだ800万くらい金がかかるんですよね。

最終的にいくらかかったのかは今年の12月頃にはまとめられるかなと思います。

住宅ローンの本当と嘘

あくまで個人の経験なので、他人も同じケースが適用できるかわからないけれど、備忘録もかねて。

転職してすぐは住宅ローンの審査は通らない

俺は2020年の2月に転職して今の会社に入って、2021年の3月にローンを申し込んだんだけれど、審査はしっかり通りました。銀行には入社年月日を書くだけの簡単な職務経歴書を提出したので、金属年数の長い人に比べると提出書類が余計に一個多かったと思います。

前の会社は半年で辞めていますが、それすら影響することなくローンを組めたし、36歳で4社目ですがそれでもローンは組めました。巷に流れる噂をあてにすることなく、まずはローンを申し込んでみるのが良いかと思います。

ちなみに、転職して年収も少し下がっていますが、それでも通っています。

精神科に通うとローンの審査が通らない

2019年の5月にパワハラとか激務が嫌になって精神科にかかって適応障害という診断書をもらい、健康保険から傷病手当金をもらって2ヶ月ほど生活していましたが、それでもローンは通りました。傷病手当金は給料の振り込み口座だったUFJの口座に振り込まれていたので、UFJの人もみようと思えば履歴は見れたと思います。

精神科によってもローンの審査は通ります。

病気をするとローンの審査が通らない

ローンを組む2年前に精神科で適応障害と診断されましたが、そもそも保険の告知事項に記載の必要がなかったので、記載していません。10年くらい前まで謎の胃の病気に悩まされて、通算で4回ほど消化性潰瘍で入院を経験していますが、それも告知の義務がなかったので、告知していません。癌、白血病、脳梗塞とかだと告知の義務があったと思いますが、そういうのがなければローンの審査は意外と通るというのも学びました。

年を重ねるほどに病気のリスクは上がっていくので、さっさと若いうちに組める範囲のローンを組むのがいいと個人的には思います。

親兄弟の借金が影響する

兄はガチガチの多重債務者ですが、関係なくローンを組めました。今回俺が組んだローンはUFJ銀行のグループ会社内でローンから保証まで完結するようにできているので、保証人すら不要でした。

あくまで個人の経験

あくまで個人の経験なんで、他の人も同じような条件が適用されるわけではないと思います。俺よりも有利な条件を引き出せる人もいるだろうし、不利な条件になる人もいると思います。判断の基準とか購入の基準も人それぞれ違うので、なんとも言えないところはありますが、今回の決断が間違いじゃなかったとはなんとなく思っています。

そんなで、これからのローンの返済を頑張ります。

またね